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我们应理解房贷税收新政的善意

编者按:国家主席习近平用“新常态”向世界描述了中国经济的一系列新表现,包括增速变化、结构升级、动力转变,指出新常态下中国经济增长更趋平稳,增长动力更为多元,发展前景更加稳定。“新常态”既彰显了中国经济基本面的积极变化,也揭示中国决策层直面失衡调整困难的决心,对中国经济形势特点给出一种合规律的解释。

中国经济下行压力还在加大,发展中深层次矛盾凸显,旧有模式难以为继,“三期叠加”的挑战清晰呈现。经济“新常态”,就是告别高增长,转向中高速增长,中国经济必须保增长和促改革同步推进,才能真正体现新常态之特质。中国网观点中国特别推出“常态常新话经济”系列述评,关注2015年以来“新常态”下“不寻常”的经济现象,阐述“新常态”派生的新机遇,展示中国在推进改革驱动增长中的一系列主动积极作为,为中国经济稳健发展建言献策。

月度关键词:楼市新政

赵秀池 首都经济贸易大学教授

3月30日央行、住建部、银监会下发通知,对拥有1套住房且贷款未结清的家庭购买二套房,首付款比例调整为不低于40%;公积金贷款购买首套自住房,最低首付款比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭再次申请住房公积金购房,最低首付款比例下调为30%。同一天,财政部也发出通知,自3月31日起个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房,免征营业税。当天房地产股票便纷纷涨停,准备卖房的房主连夜调高房价,持有不够5年的二手房纷纷入市,准备买新房的消费者也准备入市。低迷的楼市似乎正像现在的天气一样沐浴在阳光明媚的春风里。房贷税收新政的出台,无疑是一个政策导向,对提振市场信心、改变市场主体预期有很大的作用。那么,新政的意义何在呢?又会对市场产生什么影响呢?

根据《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》的精神,新政的目的在于促进房地产市场平稳健康发展。一方面,通过房贷新政的调整,提高了居民购买首套房和二套房的购买能力,进一步体现了对居民自住和改善性住房需求的支持;另一方面,通过营业税的调整,降低了存量房的交易成本,促进了存量房的交易,活跃了房地产市场。自2014年以来,伴随着我国经济的软着陆,房地产市场也持续低迷,交易清淡,而房地产业是国民经济的重要产业、先导产业,其产业链长,对其他行业带动作用大,涉及国计民生,因此,房地产市场的平稳健康发展至关重要。除了坚决支持居民自住的首套房的刚需之外,二套房的改善性需求也是需要重点支持的。因为,随着生活水平的提高,人们对住房的数量和质量的需求水平也在不断提高,原来的首套房大多是房改过程中购买的公房,户型较小,因此,人们对小房换大房、旧房换新房的改善性住房的需求愿望比较强烈。从各城市户籍人口情况来看,首套房的刚需住房已经基本得到满足,因此,重点支持居民购买二套房以改善住房条件的政策导向是正确的。

房地产是国民经济的晴雨表,伴随着宏观经济的波动,房地产也呈周期性波动。因此,世界各国都会根据宏观经济形势的变化,采取相应的调控手段,以熨平经济的波动。根据经济学原理,宏观调控政策就是逆经济方向行事,在经济萧条时,施之于宽松的货币政策和财政政策;在经济高涨时,施之于紧缩的货币政策和财政政策。本次的房贷和税收新政也是基于我国宏观经济形势与房地产市场的现状采取的必要的经济手段,是我国积极的财政政策和稳健的货币政策的进一步体现。相信新政的出台,对促进房地产市场的平稳健康发展会起到一定作用。但是,要理性的看待新政的影响,不要盲目夸大新政的作用。因为,新政到底起多大作用,还要取决于各市场主体的反应。

就房贷新政而言,首付款比例的下调,确实减轻了买房人前期的购房负担,提高了住房购买能力,会促进首套房和二套房的交易,但是,对购买二套房的投资者而言,恐怕起的作用是有限的。因为,追涨杀跌、赚取差价是投资者的本性,投资者是否要入市,还要看各城市住房的供求关系。由于城市间差异较大,新政的出台,各地的反应会不一样。对于具有较多优质公共资源的一线城市和部分二线城市而言,随着城市人口的不断增加,城市规模的不断加大,住房市场仍然供不应求,房价还在不断上涨,新政的出台会促进投资者入市;相反,对于优质公共资源配置较少、缺乏产业支撑的三四线城市而言,人口增长缓慢,住房市场已经处于供过于求,房价也在不断下降,则新政的出台也不会刺激投资者入市。总体而言,一二线城市的效果要好于三四线城市。

值得指出的是,这次房贷新政,主要是对首付款比例的调整,贷款利率并没有进行调整,目前对二套房的商业贷款仍然执行基准利率的1.1倍政策,首套房执行0.7倍基准利率的政策。相比而言,二套房的利率仍然很高。而对购房人而言,利率的下调与首付款的降低相比,利率的下调更加重要,也更能减轻购房人的负担。根据资金的时间价值原理,首付款降低,意味着未来需要偿还的本金更多,派生的利息也更多,月供也会增加,购房负担反而会加重。以购买100万元的住房为例,贷款20年期,若首付款比例为7成,则贷款30万元,月供为1818元,总共需支付利息为13.632万元;若首付款比例为3成,则贷款70万元,月供为4242元,总共需支付利息为31.808万元。7成首付款与3成首付款相比,利息多了18.176万元。因此,未来的房贷政策还是要进一步落实差异化政策,从利率上给予购房人更多支持。

另外,房地产市场的平稳健康发展不仅仅取决于楼市的政策,更不是仅仅体现在刺激购买住房的政策上,从长远来看,房地产经济是城市经济的一个重要要素,房地产市场的平稳健康发展更有赖于合理的产城一体的城市规划、多元化的房地产的服务上。

http://opinion.china.com.cn/opinion_15_126215.html

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