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城镇土地自动续期的三点建议

赵秀池 北京市房地产法学会副会长兼秘书长

近日,温州20年住宅用地使用年限到期,需几十万元续期費用成为街头巷尾热议的話題,牵动着每个家庭的神经。住宅是家庭中最昂貴的资产,也是人们賴以生存的生活必需品,关系老百姓的切身利益和家庭幸福,甚至经济社会的和谐稳定。因此,处理好住宅土地使用权续期问题事关重大。

根据我国物权法规定:住宅建設用地使用期届满自动续期。但自动续期是否收費,目前国家层面尚未出台相应实施细则,导致基层部门无法可依、无章可循。因此,制定住宅使用权到期续期的实施细则是当务之急。

根据1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用使用权出让和转让暂行条例》,土地使用权出让年限按用途确定,其中居住用地一定使用权出让最高年限为70年。

上世纪90年代,温州市国土局在土地出让时,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择给予办理出让手续。由于土地使用年限越低,则缴纳的土地出让金越少。因此,有一部分受让方选择了20年土地的使用期限。那么对于用地使用期限到期到底应该怎么处置呢?笔者谈三点看法:

第一,满70年使用期的住宅用地应免費自动续期。这是贯彻十八屆五中全会创新、协调、开放、共享理念的需要,是让人民群众共享改革开放成果的需要。改革开放以來,尤其是住房制度改革以来,住宅商品化理念已经深入人心,百姓响应政府号召,把家庭大部分收入用来买房,使土地的招拍挂制度得到实现,极大地改善了城市的基础设施与社会设施状况,房价也因此不断上涨,住宅作为财富也在不断升值。因此,从让百姓共享改革开放的成果,从提高百姓福祉,保障居民安居乐业出发,对满70年使用期的住宅用地应当免费自动续期。

同时,这也是贯彻城镇国有土地与集体土地同地同权要求的需要。我国的土地制度是公有制,城镇土地归国家所有,农村土地归集体所有。长期以来,农民的宅基地没有使用期限的规定,农民可以长期使用。城镇居民的土地则规定了最高70年的使用期限,近年来我们在探索农村集体建设用地与城镇国有建设用地一样实现同地同权同价,以及农民住房如何实现其财产权的问题。目前来看,城镇居民的住房是拥有永久产权的,而住宅用地只有最高70年的使用权,房地严重背离。因此,从房地合一角度,从同地同权角度,也应该允许城镇住宅用地免费自动续期。

第二,对于70年以下的住宅建设土地应当补交一定土地出让金。根据城镇住宅用地最高70年使用权转让的规定,70年以下使用权的住宅用地期满,应当补交与70年相差年份的土地出让金。一是基于同地同权的要求,即凡是住宅用地的使用权期限应当相同;二是基于公平公正原则。我们的制度政策对每个购房人应该是公平公正的,不能让已购70年土地使用权的购房人吃亏。因此,应当让低于70年土地使用期的购房人补足70年的土地出让金。土地出让金的补交标准需要进一步论证,需要广泛征询公众和专家意见。建议按当时土地出让时的成交价格,适当考虑一定的利率计算。

第三,尽早制定住宅建设用地自动续期的实施细则。目前土地使用权期限届满的住宅不能转让,给百姓生活已经造成了影响,对土地使用权没有到期、即将到期的居民,以及准备买房的购房人也产生了极大影响。产权人如坐针毡,如同头上悬着利剑的达摩克利斯一样人心惶惶,怕家庭最值钱的住房资产成为空中楼阁,怕家庭最大的财富毁于一旦;购房人买房的决心也由此产生了动摇,不利于住房市场的去化和稳定健康发展。因此,尽早出台住宅建设用地使用权届满自动续期的实施细则是当务之急。

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