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2018年房地产市场将平稳运行

赵秀池 首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长

已经过去的2017年,在史上最严的房地产调控政策中落下帷幕。有机构统计,全国出台了250余次房地产新政。北京作为全国政策的风向标,出台了30多次房地产新政。虽然国家统计局70个大中城市的12月份数据还没有公布,但根据11月份的数据统计结果来看,房地产市场调控政策的效果已经达到。

11月份,70个大中城市的15个热点城市房价平稳运行。从环比来看,北京、上海、郑州和武汉4个城市新建商品住宅价格环比持平,天津、南京、无锡、杭州、济南、广州、深圳7个城市环比下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间,合肥、福州、厦门、成都4个城市环比上涨,涨幅在0.1至0.2之间。

从同比来看,北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、郑州、深圳、成都11个城市新建商品住宅价格同比下降,同比降幅在0.2至3.2个百分点之间,厦门、济南、武汉和广州4个城市同比上涨,涨幅在0.1至6.6个百分点之间。

初步测算,11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%;三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%。那么,2018年房地产市场又将如何运行呢?

去年中央经济工作会议指出,要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”。今年各地将根据中央经济工作会议精神,因城施策,分类调控。紧紧围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举住房制度。

从严进行调控,通过土地、规划、财税、金融、行政等一系列手段措施,建立房地产调控的长效机制和租购并举的住房制度,解决房地产市场发展不平衡不充分的问题,促进房地产市场平稳健康发展。各地会根据各自城市的情况出台相应的政策。对于房价上涨过快的热点城市,一方面通过限购限贷抑制投机投资性需求,另一方面通过增加住房供应,改变住房供给结构,加大租赁住房供应,实现供求平衡。对于房地产去库存任务较重的城市,政策则正好相反,既要加大购买住房补贴等的支持力度,又要避免盲目增加住房供应。

去年317以来,各地房地产调控不断升级,限购限贷不断加码,有的地方采取了最严厉的限购限贷限价限商限售的“五限”政策,目的都是为了落实房子是用来住的,不是用来炒的定位,让住房回归居住功能。新的一年里,这些手段仍然会继续采用,以保持政策的连续性与稳定性,达到稳定市场预期的作用。另外,一个关键的政策就是大力发展租赁市场,建立租购并举的住房制度,尤其是支持专业化、机构化的住房租赁企业的发展。

租购并举是房地产长效机制应有之义。十九大报告指出,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。首次把租赁住房提到前所未有的高度。住房租赁是绝对的刚需,租赁住房能更好的体现房子是用来住的,不是用来炒的定位。租赁住房或者由政府提供,或者由市场提供;或者由单位供应,或者由个人供应;或者集中供应,或者分散供应;或者提供增量新房,或者提供存量旧房。既有低端需求,也有中高端需求,最能体现“多主体供给、多渠道保障”的精神。

目前大城市房价高企,从满足自住需求而言,租赁住房比购买住房更划算。因为用购买住房的投资的利息来支付同样一套住房的房租绰绰有余,因此,发展租赁市场不仅是政策导向,更是民生需要。因此,各地在不断加大公租房等租赁住房的供应。未来“十三五”期间,上海预计新增住房供应近170万套,其中租赁住房70万套,占比达到41.2%;北京将增加150万套住房供应,其中租赁类住房50万套,将占30%。未来北京市还会有1000公顷集体建设用地用于住房租赁。

为了使承租人得到更好的住房体验,各地根据相关部署,颁布了各地的租赁新政,并建立了租赁住房监管和交易平台,旨在使承租人得到均等化的公共服务,使承租人与产权人一样可以得到子女义务教育等的权利,让租赁住房得到更多的获得感,同样使生活更美好。根据北京的租赁新政,京籍无房家庭,在某区单独租赁住房满3年,并在该区就业3年,子女即可得到在该区接受义务教育的权利。

为了稳定租赁关系,各地也在鼓励发展机构租赁。目前各地已经涌现了一批住房租赁企业专门从事长期租赁住房业务,在拿地环节也要求开发企业自持物业进行租赁。未来随着政策的倾斜,还会有更多专业化的机构加入到住房租赁市场中。随着租赁住房体验越来越好,租赁住房的需求也会增加,进而会减少购买住房的需求,对平抑房价,促进房地产平稳健康发展起到一定作用。

相信随着一系列租购并举长效机制的建立,人们对房价只涨不跌的市场预期及住房的投资理念会得到扭转,房价涨幅会越来越小,房地产市场运行会越来越平稳。

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