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楼市去库存必须确保风险可控

张敬伟 察哈尔学会研究员

楼市去库存,从宏观经济趋势言属于减杠杆。但是,楼市呈现出分化景象--一线楼市虚热,三四线城市楼市库存难消。

据《证券时报》报道,一线城市狂飙的房价和所谓告急的库存,无论从监管到舆论,都让 “首付贷”成为最难被善待的对象。关键是它还有了个听起来牛逼哄哄的名字,叫“楼市场外配资”。这很可怕--一是一线楼市行情一直不错,二是一线城市并非去库存的重点。一线楼市突然“发烧”,是一揽子政策性优惠措施的刺激,如降低首付,减少税费等。但这些去库存的政策举措,具有定向三四线城市的意味。高库存的楼市并未释放市场利好,反而激发了一线城市的楼市热情。政策面和监管层必须纠偏。

降低首付比例,已是政策利好,各实体和互联网金融平台,再通过各种手段对低首付进行曲线操作,通过“首付贷”使低首付变成更低甚至“零首付”,难免会让人想到可能由楼市传导到金融的系统性风险。

的确,从中央经济工作会议到政府工作报告,楼市去库存、降杠杆都是年度重要工作。然而“首付贷”却以楼市加杠杆的方式去库存、降杠杆。以杠杆套杠杆,市场面已经扭曲了。联想到美国次贷危机,就是由楼市零首付和过度金融创新所引发。中国楼市去库存的政策目标,如果异化上市场操作中的加杠杆,的确值得警惕。

对此,全国人大代表、重庆市长黄奇帆认为,现在有些房产商和中介为购房者提供首付贷款,使很多购房者变为“零首付”,这会引发巨大的泡沫性投资,进而房价暴涨。要防范为追求利益推出高杠杆的产品引发的风险。他认为,这和去年股市高杠杆造成的3000点-5000点后果是一样的。

意在不言中,加杠杆的股市牛情之后是无尽的“股灾”悲情。当然,也有不同意见,如央行行长周小川就认为,个人住房加杠杆逻辑是对的。而且,中国个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低,有的国家占到40%-50%,中国只有百分之十几,所以银行觉得还是比较安全的产品,因而有很大的发展机会。

其实,二人观点看似对立,但是并非对同一问题发声。黄奇帆代表的发言着重于楼市去库存应该属于降杠杆的范畴,不能用加杠杆的方式去降杠杆。尤其是在一线楼市已经很热的情况下,用加杠杆的方式予以刺激,会导致一线楼市的虚热,无益于三四线楼市的去库存。更重要的是,加杠杆的“首付贷”,不仅是银行一家的金融活动,也吸引了民间和互联网金融平台的一哄而上,还有开发商的加入,甚至地方政府为了完成去库存热衷与此。这样的零首付,形成了系统性的风险链条,一个环节出了问题,就会引发系统性风险。

但是周小川的立论基于住房信贷的安全性,以及这一信贷产品在银行信贷总盘子的比例较低。因而,银行和购房者“甲方乙方”的加杠杆,当然风险可控。

不管如何,楼市去存库的目的和手段必须吻合今年宏观经济的主调。降杠杆、去库存不是目的,而是为了市场资源的优化配置,祛除影响经济健康稳定发展的沉疴要素。因而,楼市去库存,只能去疴,不能祛除沉疴的同时又增加新的风险要素。简言之,国家出台的各种楼市利好也罢,市场上出现的“首付贷”各种金融创新也好,杠杆须平衡,目的要明确。加杠杆去库存,若减少了楼市库存,却带来了金融风险,或风险转嫁到购房者那里,这样的去库存是不理性的,必须加以监管,确保风险可控。

深圳监管先行一步。3月4日,深圳市金融办发函,要求互联网金融协会和小贷协会对所辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查,梳理出产品模式和涉及金额。“首付贷”的刚刚模式,下一步恐遭监管层限制。

楼市去库存压力依然很重。难点和重点在于三四线城市,但一线城市的市场敏感度高,市场反应迅捷,往往成为去库存的麻烦制造者。这是监管层亟需关注的问题。楼市去库存的政策利好,甚至风险可控的加杠杆,也定点定向施加于三四线城市才有意义。对于分化的楼市,还须分类管理,防控风险。

至于一线城市楼市的加杠杆,无论是“首付贷”,还是其他,都需纳入监管风险监控中。

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