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楼市调控需从供需两端入手

李长安 对外经济贸易大学公共管理学院教授

近段时间以来,国内楼市调控的动作又开始频繁了起来。今年元旦之后,北京地区十几家银行不约而同地将首套房贷利率的下限由原来的8.5折提高至9折,而且还将网签生效的二套房贷款期限由最长不超过30年缩短至25年。此后,广州、天津、青岛等全国多个城市的房贷政策也相继收紧,目前热点城市首套房贷利率8.5折已不复存在,9折成为主流。而央行通过货币市场曲线收紧流动性的做法,更引发了市场对是否进入加息周期的担忧。

随着货币政策的趋紧,房地产市场似乎也出现了连锁反应。根据住建部门的统计,今年春节期间各地楼市普遍“降温”,包括北京、上海、南京、苏州、杭州在内的一二线城市表现尤其低迷,楼市成交量均出现大幅下滑,不少城市成交量甚至仅为个位数。不过,在成交量萎缩的同时,房价却并未出现明显地下降。高房价能否在2017年低下“高昂的头”,成了许多民众期盼变成现实的一大心结。

从长周期来看,本轮房价上涨自2003年启动以来,迄今已经长达十四年。期间虽然有2008年金融危机所导致的短暂下降,但总的上涨趋势并未改变。这十四年中各级政府出台了无数的调控政策,包含了财政政策、货币政策、产业政策、土地政策等等各个方面。但总的来看,效果并不显著。据统计,2003年全国主要城市新建住宅每平米平均1000元左右,房价收入比为1.2左右;但到了2016年,新建住宅每平米均价达到12000元左右,房价收入比超过了7。

总结过去的调控经验,一个重要的原因就是:在调控过程中偏重于对需求的抑制,相比之下,房地产市场的供给侧改革力度不够。诸如提高房贷利率、缩短房贷年限、各种形式的限购等等,都是试图通过抑制需求来达到缓解房价上涨压力的做法。换句话说,在居民收入增长,住宅需求迅速上升的同时,住宅的供给却明显跟不上步伐。这一点在一二线城市表现得尤为明显。与一二线城市形成鲜明对照的是,三四线城市由于土地供应相对充足,人口相对稳定,在大量资本投入的情况下,受需求规模的限制,又陷入了住宅过剩的窘境中。这就是说,当前无论是一二线城市的住宅短缺,还是三四线城市的住宅过剩,都是供给侧改革不到位的表现,也是房地产市场结构性矛盾的根源。

房地产市场供给侧改革不充分主要表现在:一方面是土地供给制度的缺陷导致短缺问题严重。长期以来,城市住宅用地都是由地方政府垄断的国有土地所形成。在地方财政对土地出让金依赖性越来越强的背景下,控制土地的有限供给就成了刺激地价上涨的重要原因。根据国土资源部的统计数据,2016年,中国土地出让面积20.82万公顷,同比下降5.9%;但合同成交价款3.56万亿元,同比增长19.3%。出让面积在缩小,价款却在上升,这就是所谓的“面粉涨价了,面包就要涨价”的道理。另一方面,房地产开发企业税负沉重,开发成本迅速上升。和其他类型企业一样,房地产开发企业同样面临着税收负担和社会保障成本负担沉重、借贷成本高昂、劳动力成本上升等问题,降成本、去库存压力巨大。为了降低成本,开发商往往通过价格机制将负担转嫁到消费者头上,这又导致了房价的上涨。

毫无疑问,房地产市场的需求管理十分必要,特别是应对不合理投机需求的时候,应该通过各种手段加以抑制。但与此同,如果不重视房地产市场的供给侧改革,那就很容易陷入“调控-涨价-再调控-再涨价”的恶性循环当中。因此,应对房地产市场的变化,必须从供需两端同时发力,既增强房地产市场的供给能力,又大力遏制投机需求,同时又努力做到满足居民的基本住房需求。只有如此,才能真正做到“房子是用来住的、不是用来炒的”,我国的房地产市场才能走上健康发展的道路。

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