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禁止“合作建房”是一个次优选择

3月13日,此次两会上的“热点”人物、十一届全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青再次向大会提交议案,建议对《城镇住宅合作社管理暂行办法》进行修改,将“个人合作建房”合法化。叶青还认为,如果按照温州之前的实践,个人合作建房可以省掉融资成本、销售成本、企业利润和不可预见的费用等,直接使房价便宜40%以上。(3月14日中国新闻网)

“合作建房”的廉价性质,任何一个有脑袋的人都能算得出来。由数十上百人一起“集资”,拿地后交给相关建筑企业开发,然后,直接交付“合作建房者”,这样一种操作模式完全剔除了“中间环节”,就犹如时下流行的农超对接一样“不便宜”才没有道理,理论上让房价便宜40%以上并非没有可能。这正是一些代表委员呼吁“开禁”的原因,也是一些民间人士乐此不疲呼吁的主要原因。

然而,“合作建房”以及合作建房的好处,只是一种背离于现实的理想结果。首先,“合作者”必须是基于完全的没有任何“不放心”的信任,也就是说无论是数十人还是上百人或更多,必须是一个共担风险也必须乐于共同承担任何风险的“统一体”。然而,这样的推理在现实生活中并不存在。“亲兄弟”之间也会害怕一方拿另一方钱之后的“风险”问题,更何况没有其他特殊关系的同事之间、朋友之间?合作建房的最大问题,其实并不是政策和制度的障碍,而是基于一个与时下房地产市场完全脱节的“合作建房”风险。

合作者数百上千,哪一个人会完全放心交给极少数“主事人”来操作你的血汗钱?“主事人”同样是合作者,也不可能给其他人也没有条件给其他合作者作出相应的“担保”,从开始集资,不仅会让最大多数“合作建房者”完全将自已的钱交在了没有安全保证的“少数人”身上,而且还是一个没有任何保证的少数人。试问,有多少公众敢于去“合作建房”?其二,即使是“胆大的”敢于将钱交给少数人代表大家运作,从集资到拍卖土地、到建筑到质检,到分配过户,依然是“步步惊心”!

众所周知,在我国土地市场上不允许“个人身份”参与土地竞拍,而政府又不可能针对“合作建房”专门专项批地,“合作者”必然要和众多开发商一起参与到土地竞拍中。政府敢不敢承担这个风险?数千万元甚至上亿元的保证金,合作建房者能不能拿得出?如果让合作建房者再专门成立一个“公司”,其效果又将类同于开发商的“非法集资”,又背离了个体与个体自愿合作的模式。即使假设合作建房者能“拿得下地”,也必然要委托建筑企业进行开发,城市房屋不是农村的“砖坯房”弄几个小工就能干,也必须正规建筑企业才能从事。与建筑企业之间的“先行垫资”问题、付款比例和进度问题,或者说最坏的打算出现“烂尾楼”之后怎么办(建设企业“跑路”了也正常)?到时候,合作建房者去找谁?政府投诉、法院诉讼问题等等,也基本上会让“合作建房者”陷进一个巨大的讨债“深渊”中。这还不包括即使“成房”之后的质量验收保证问题。

可以肯定的是,一个“步步风险”也步步让“合作者”担惊受怕的合作建房,完全是将所有的合作者置于一个拿全部代价来“赌”的地步。不仅没有政府直接插手的“监管”,更没有相关保险及银行的的介入(银行不可能给这样的高风险行为贷款),一个不慎,导致的就将是合作者的“血本无回”。最终影响的不仅是合作建房者的利益,也影响整体经济运行及社会稳定。问题的后果就是这么“尖锐”,也不可能像个别“建设者”和“支持者”想像的那么简单,也根本不可能是政策“一放了之”、可以“发证”就万事大吉的事情。所以,公民个体“合作建房”不过是一个脱离实际的低房价“画饼”,也是一个在社会发展现阶段甚至法律、制度越来越密织的现代社会,不可能出现也不可能“生存”的事情。道理尽在于此,而政府方面对于“合作建房”行为的审慎,未必不是保障公众权益的“次优选择”——虽然目前商品房或保障性住房社会成本相对高昂,但总比“合作建房”行为出现“不可收拾的局面”之后要强的多。

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