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租购并举:房子是用来住的,不是用来炒的

赵秀池 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授

根据住建部等九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》的要求,各地不断出台租赁新政,推动租赁市场的发展。除了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个首批试点城市外,其他城市也纷纷出台租赁新政。据不完全统计,至今已有48个城市出台了住房租赁新政。

租赁新政必将促进租赁市场的发展,形成租购并举的住房制度,进而促进房地产市场平稳健康发展。

首先,各地纷纷推出租赁新政,发展租赁市场,是落实十九大精神的重要体现。十九大报告指出,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。住房租赁是绝对的刚需,租赁住房能更好的体现房子是用来住的,不是用来炒的定位。租赁住房或者由政府提供,或者由市场提供;或者集中供应,或者分散供应;或者由单位供应,或者由个人供应;或者提供增量新房,或者提供存量旧房。既有低端需求,也有中高端需求,最能体现“多主体供给、多渠道保障”的精神。发展租赁市场,才能形成租购并举的住房制度。租购并举的住房制度也是房地产长效调控机制应有之义。

其次,各地租赁新政出台会有利的推动城镇化建设,为新市民提供稳定的居所,增加人才的吸引力。人才是城市发展不可或缺的资源。目前,我国正处于城市化快速阶段,按照过去1.2%的城市化率保守估算,每年大约有1200万“新市民”进城务工,还有大量的大学毕业生等成为城镇化建设的新生力量。由于收入有限,他们只能租房居住,因此,大力发展租赁市场,迎合了百姓的需求,尤其是城镇中的外来人口,或新市民的需求。使这些新市民有稳定的居所,是民生的需求,也是实现让全体人民住有所居的应有之义。

再次,租赁新政使承租人得到均等化的公共服务,满足了人民日益增长的美好生活的追求,租赁住房同样使生活更美好。目前在大城市房价高企,从自住角度,只获得住房使用权而言,租赁住房比购买住房更划算,但由于租赁关系的不稳定,尤其是租赁住房不能与购买住房一样得到子女上学等均等化的公共服务,在加之过去房价不断上升,使住房有了投资功能,所以,人们习惯了买房的思维。一般的消费品是符合越便宜越买的需求规律的,但是,由于住房具备了投资功能,所以,住房市场便进入了房价越涨越买、越买越涨的怪圈。在投资热情不断高涨的情况下,房价在不断上涨的过程中,风险也在集聚,因此,通过发展租赁市场,给承租者赋权,让承租者享受与购房人均等化的公共服务,则会减少购买住房的需求,进而对平抑房价,抑制投资投机需求,促进房地产平稳健康发展起到应有的作用。

由此,目前各地租赁新政的一个亮点就是给承租人赋权,让承租人得到更多的公共服务。各地都在有条件的实现“租售同权” ,尤其是解决子女上学问题。比如,10月31执行的北京租赁新政规定:对于京籍无房户,在某区租赁住房三年,同时在该区工作三年,则可以得到子女在该区上学的权利。另外还规定,户籍人口可以在公租房和直管公房上落户。

市场是由供求关系决定的。发展租赁市场,需要供求两侧发力。在给承租人赋权,给需求方更多权利的同时,各地租赁新政的另一个亮点就是供给侧发力。鼓励机构租赁。通过发展机构租赁,使租赁关系更稳定,有利于租赁市场的发展。为此,各地采取了各种措施,促进机构租赁房发展。如,增加租赁土地供给,或通过国企自持,或成立专门的国企,甚至划拨土地来实现租赁住房的规模供给;同时也注意发挥租赁企业的作用,通过税费减免、金融支持等来发展机构租赁。租赁住房资产证券也在政策支持下纷纷上市。8月15日,链家旗下长租公寓品牌自如发行了“自如1号分期信托受益权资产支持专项计划”,发行规模为5亿元。10月11日,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行,发行金额为2.7亿元。10月23日,保利租赁住房REITs”获得上海证券交易所审议通过。产品总规模50亿元。

各地政府租赁新政的第四个亮点就是推出租赁政务平台。通过平台可以实现房源核验、房源发布、网上选房、签约、备案的一系列工作。租赁政务平台操作性强,提高了备案效率,有利于百姓办理居住证、申请积分落户、户口登记迁移、申请住房租金补贴,得到教育等均等化的公共服务。通过真实房源等监管,规范了租赁市场;通过信用租赁等创新,促进了租赁主体之间的竞争,有利于提高租赁服务水平;通过与租赁服务平台的对接,掌握了租赁市场的信息,为科学决策提供了数据支撑;通过积累租赁双方的交易记录,有利于租赁市场信用体系的建立,形成全民守信的良好风气;也有利于形成稳定的租赁关系,促进租赁市场的发展。

未来随着租赁新政的落地,多主体供应、多渠道供给的租赁市场一定会发展起来,租购并举的住房制度也一定会实现。

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