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“地王”意味着什么

地王”总是能让人浮想联翩。

6月以来,3个大城市相继出现新地王。

先是广州,恒大地产以13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块,折合楼面价32968元/平方米。然后是北京,中赫置地以26.3亿元的价格、配建16400平方米回购房的条件,拿下海淀区万柳地区居住用地,楼面价达到4.42万元/平方米。最新的地王来自天津,中海地产以29.7亿元的价格拿下八里台原师范大学地块,成交楼面地价达到13026元/平方米。

6月之前,包括上述3个城市在内的全国土地市场还依然是一片萧条,土地流拍频频发生。没有人想到,进入6月,就会出现这样的场景。

这不免让人紧张,因为全国范围内,限购政策还没有出现任何松动的迹象,这些开发商为什么就突然舍得拿出大把银子往土地市场上砸呢?

如果单纯从上述3个城市的“地王”本身来分析的话,共同的答案就是:这3个地块本身就不是白菜,当然不能按白菜价出让。

当然,事情并非如此简单。

如果把目光放远就会发现,自从限购政策出台以来,土地出让,尤其是优质地块的出让,一下子就减少了许多。政府推出的土地,绝大多数是城市的远郊地区,周边设施完备的地块一直未能进入政府推地的计划表。

这就是说,土地市场的供应吊足了开发商的胃口,当政府推出一块好地块的时候,开发商自然是饿虎扑食。

这样的土地供应让地方政府同样不那么舒服,集中的表现就是,自从限购政策执行以来,土地市场骤然跌入冰点。不好的地块,开发商也没有太多兴趣,所以我们看到土地流拍各地频现。

土地财政可是大多数城市的命根子,持续冷清的土地市场,带来的是地方政府愈发沉重的财政压力。

财政部日前公布的数字显示,上半年全国国有土地使用权出让收入为11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%。

按照北京中原的统计,今年1~6月,全国13个重点城市居住、商办用地成交量同比分别下降约42%及35%,土地出让金同比下降超过四成。

在北京,上半年合计出让72个地块,总土地出让金仅为144.88亿元,比上年同期的328.46亿元下调了55.9%,这是北京最近5年来的最低值。

在南京,上半年土地市场成交金额为101.96亿元,同比下降了三成多。

上海上半年土地成交共210幅,成交金额为184.42亿元。与去年同期相比,分别减少34.17%、62.62%。

一个新问题由此而来,为什么地方政府宁愿土地流拍也不愿意推出好地块?

答案很简单,当限购带来楼市交易冷清的情况下,地方政府并不愿贱卖土地以获取交易量的增长,地方政府要卖个好价钱。如果说市场形势不好就应该降价出售的话,在土地市场上,这个规律不起作用。

3月开始的楼市交易量回暖改变了这个僵持的局面。几个优质地块相继推出,至于价格,自然好得很。

从7月开始,地方政府推地的节奏明显加快。

7月4日,上海市规划和国土资源管理局发布今年第一次预申请公告。其中,上海火车站北广场以北地块以47.46亿元的参考起始总价高调出场。

7月17日,北京共有5宗挂牌土地成交,其中3宗住宅用地成交出现明显溢价,而大兴区旧宫和通州区永顺镇两幅地块溢价率都超过45%。一天之内北京土地出让金收入超37亿元。

同一天,南京国土局在其网站上连续发布41条土地出让预告,一天公告的出让土地总面积合计230.2万平方米。

从目前来看,很难说几个地王的诞生会带来整体市场的彻底转暖。但不能否认的是,土地市场的形势正在发生变化。

这样的变化会对楼市带来怎样的影响?

这是类似于先有鸡,还是先有蛋一样说不清的问题。

从3月以来,楼市的交易量一直在回暖。以北京为例,截至24日,7月以来北京新建住宅签约9296套,二手房住宅签约12313套,均创造了调控后新高,同比上月同期分别上涨幅度达到7.7%及34.3%;合计总签约21609套,同比上月上涨幅度达到21.4%。

不能说成交量的持续回暖不是受到了“地王”的刺激。就在北京“地王”诞生后,多个小区的二手房业主坐地涨价,多个楼盘价格上调。北京中原市场研究部统计数据显示:在6~7月成交量占据前100的住宅类物业中,成交均价上涨的达到43个项目,占比高达72%;个别项目成交均价上涨超过5%。

当然,同样不能说成交量的持续回暖就是“地王”刺激所致。

楼市是一个特殊的市场,土地、信贷、政策、拆迁、人口结构、心理预期等任何一个因素的风吹草动都会带来市场的变化。

今年以来,中央多个部门不断表态坚定不移地做好房地产市场调控,累计算下来已经有10次。正常情况下,似乎不应该出现楼市交易量持续回暖的局面。但这种局面恰恰就是出现了。

有人说,这是刚需所致,有人说这是限购政策阻挡的住房需求正常释放,还有人说这是2011年下半年以来,全国陆续有40个城市微调政策所致。还有一个重要的原因,就是金融信贷政策的变化。

从2月以来,我国货币政策已经出现两次降准、两次降息,很多专家预测,三季度非常有可能继续降准。这些政策释放的流动性必然会对楼市带来影响。

从另一个层面看,“地王”诞生、土地市场变化与货币政策的变化也有关系,因为货币政策变化带给开发商的是资金压力的减轻。

几个“地王”的出现,并不能决定楼市的走向,但是,对楼市走向的关注,绝对不能轻视“地王”。

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