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【中国经济专家谈】中央经济工作会议透露出的房地产调控信号

首都经济贸易大学教授 赵秀池

21日闭幕的中央经济工作会议指出,明年“主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务”。其中化解房地产库存成为五大任务之一。

从会议精神来看,明年的房地产调控主要有以下导向:

第一,供需双向调节,打通供需通道。根据国家统计局数据,截止到11月末,商品房待售面积为69637万平方米。比10月末增加了1004万平方米。其中,住宅待售面积增加了439万平方米,办公楼待售面积增加了90万平方米,商业营业用房待售面积增加了318万平方米。鉴于房地产库存量不断增加,为此,中央经济工作会议指出:要“打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场”。一个市场平稳运行的标志就是供需平衡。达到供需平衡的市场出清状态是市场经济的一个理想状态。然而由于现实中的市场与理想的完全竞争市场有一定差别,要达到市场出清状态有一定难度。对于房地产市场而言,在经过十几年的住房制度改革之后,我国城镇户籍居民的住房需求已经基本得到满足;伴随着宏观经济进入新常态,房地产价格也不在只升不降,房地产投资需求急剧减少,导致房地产库存不断增加。因此,打通供需通道,消化库存,增加需求,至关重要。

第二,加快农民工市民化,扩大有效需求。库存量不断增加意味着供过于求。因此,扩大房地产有效需求是必然选择。目前我国常住人口的城市化率为54.77%,正处于快速城市化过程中。根据过去我国城市化率每年增加1%保守估算,每年我国也有1300万农民工进城。因此,新增农民工的住房需求是不能忽视的一个重要需求力量。而根据国家统计局数据,我国去年户籍人口的城市化率才为36.7%,与常住人口的城市化率比较,二者相差18.07个百分点。从住房市场来看,户籍人口的住房问题已经基本得到解决,即使买不起商品房,也有当地政府的保障住房给予保障。而新增城镇居民确切说农民工由于没有当地户籍,不在住房保障之列,加之其收入较低,购买力有限,因此,怎么使农民工市民化,享受与当地户籍人口同样的公共服务,满足农民工的住房需求,是扩大有效需求,化解房地产库存的一个重要突破口。

第三,调整营销策略,适当降低住房价格。住房是人们生活的必需品,自住投资两相宜。当前房地产库存量较大的原因,一方面是楼市低迷,房价升幅有限或房价下行,使投资的需求不复存在;另一个主要原因就是房价过高,超过了人们的支付能力。从房地产市场平稳健康发展角度出发,住房应该回归其居住基本功能。因此,适当降低住房价格,可以使一部分自住的刚性需求者的潜在需求转化为有效需求,对化解房地产库存是一个行之有效的措施。对于房地产企业而言,应主动调整营销策略,加大促销力度,减少中间环节,采取“互联网+”等各种手段降低销售成本,使房价实现合理回归,促进住房销售。房地产企业通过上下链的兼并重组,提高房地产业集约度,通过规模经济降低成本,从而达到降低房价的目的,也是未来房地产业的一个发展趋势。另外,住房价格较高的的一个重要原因就是地价太高,在一线城市地王不断刷新,面粉高于面包的局面已经成为一个新常态,一味要求开发企业凭良心去降低房价也不现实,要降低房价还得从地价、减税上下工夫。

第四,发展租赁市场,建立购租并举的住房制度。我国住房制度改革的目标是住房商品化。购租并举的住房制度是住房商品化的应有之义。一套住房的使用权,可以通过购买产权,也可以通过租赁形式取得。在住房制度改革之前,我国的公房都是租赁形式,住房制度改革之后,为了尽快回笼资金,建设更多的住房以满足人们对住房饥渴的需求,我国采取了鼓励购买住房的方式。伴随着房价不断上升,住房的投资功能得以体现,人们已经习惯了买房的思维。其实,就满足居住功能而言,租赁方式是一个不错的选择。尤其是对于刚进入城市的新市民而言,收入较低,支付能力有限,只能通过租赁以满足其住房需求。因此,要为新市民提供长期稳定的租赁住房,鼓励投资者购买库存商品房用以住房出租,既解决了新市民的住房问题,也为化解房地产库存做了贡献。从政府角度而言,也需要考虑新进城的农民工收入较低的实际,为其提供公租房以满足其住房需求。

第五,发挥市场在资源配置中的决定性作用,实时取消过时的限制性措施。十八届三中全会指出,要让市场在资源配置中起决定性作用。让市场发挥决定性作用的前提是买卖双方有完全的自主决定权。为此,政府应减少对市场的干预,要适时取消一系列在融资、销售、价格管制等方面对房地产市场的限制性措施。对于不同的城市,要赋予地方政府一定的自主权,鼓励其根据各地的市场情况制定相应的政策。住房限购是限制性措施的代表。住房限购是时代的产物,是住房供不应求时采取的调控手段。当形势发生逆转时,很多城市已经根据形势的变化做出了相应的调整。未来,对于优质公共资源较集中,人口吸引力较强的一线城市,住房仍然处于供不应求状态,仍需继续采取住房限购的政策。可以预计,未来为了促进房地产市场平稳健康发展,有效化解房地产库存,有望给予房地产市场更多的灵活性,在融资、销售、住房价格管控等方面取消更多的行政性限制。

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