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农地平等入市“一箭多雕”

据报道《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》日前在国务院获得讨论通过。具体修改条款目前还未可知,有业内专家推测,此次修改的主要内容是提高征地补偿数额,提高额度可能至少为现行标准的10倍。

光靠行政手段提高征地价格还不够。中国地域辽阔,地价天差地别,不可能一刀切地以农业收入为补偿依据。改革的方向,应是农民个人和家庭成为农村土地交易的主体,通过税收调节的方式,使部分土地收益成为地方财政收入。

土地问题的核心是土地交易主体。目前,大量的土地搞开发,有的并不是为了公共利益。而依据现在的土地管理法,所有的土地都必须征收。如专家所言,未来土地流转应该是两个途径,其中20%至30%搞征收,如地铁、高速公路建设等;70%至80%应该是市场交易,比如用于商业住宅开发、重大项目建设、工业用地等。

这样做可彻底解决各地进行招商引资、房地产补贴工业的问题,有利于节约用地、减少产能过剩、保护环境和真正的产业结构转型。而且,交易的主体应该由村集体变成农民个人和家庭,才能从根本上防范少数村干部侵害多数农民利益的问题,也才有利于村民民主制度的真正实施和贯彻。

另有消息说,国土部等三部门正在酝酿制定新的土地供给条例。农村集体建设用地上市交易将放开,农村集体建设用地将与城市建设用地真正实现同地、同权、同价。

首先要改变农村土地“被集体化”,否则矛盾还会更多,会使土地矛盾由官民矛盾变成村内矛盾。中国村民民主实施30多年,矛盾却越来越尖锐,根本原因就是因为土地和农房公有(被集体化)。在城市化进程中,村干部权力含金量越来越大,与村民的利益矛盾也越来越大。

当然,并不是未来所有的卖地收入都归农民,而是通过征收土地交易税,既调节收入分配,也保证中央和地方财政收入。在中国城市化的大背景下,越是大城市和城市周边地价越高,可以考虑采用累进税制,地价越高,缴税的比例也越高。可以设想土地交易税由中央和地方逐级分成,实行省际、县际转移支付。土地交易税的转移支付,可以专款专用,专门用来补偿或收购那些自动消失的村庄的宅基地、集体建设用地,用于复耕或复林。

如果允许农民个人和家庭成为土地市场的交易主体,多个主体之间有竞争,房地产价格强行补贴工矿用地的情形将得到扭转,房地产用地价格反而有可能会有所回落,房价也就不会这么高。

同时,为了防止房价回落过快或保证房地产价格持续稳定上涨,以确保地方债和金融安全,各级政府可以在土地和城市、房地产规划上做文章,符合规划的才能开发房地产。

此外,如果土地交易主体发生了变化,大部分土地收入归农,即使房价上涨,由于农民手里钱多了,进城农民也有了更多的资本,以承受更高的房价。由此进入良性循环的轨道。

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