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“新国五条”是打压房价泡沫第一枪

自去年下半年以来,国内各主要城市的房地产市场纷纷回暖,销售与房价齐升。尤其是岁末年初,房价的涨势更为凶猛。据中国指数研究院公布的数据显示,今年2月,百城(新建)住宅平均价格已达到9893元/平方米,是2012年6月以来的连续9月上涨,且同比环比价格涨幅也较上月大幅扩大,尤其是北京等一线城市,俨然又是房价暴涨的开端。

面对房地产市场的火爆,决策层终于“按捺不住”,重拳出击,于近日公布了“新国五条”及细则,开启了打压房地产泡沫的新局面。其中,主要是继续严格实施差别化住房信贷政策,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率;以及对出售自有住房严格按转让所得的20%计征。

对于此项新政,尤其是对从严按差额的20%征收这项规定,市场众说纷纭,质疑声此起彼伏。实际上,这项规定并非新政策,只是去掉了过去实施中的另一选项,即按成交价的1%缴纳税费,可以说是对过去实际操作漏洞的填补。另外,打压房地产泡沫也非中国独有,例如近期新加坡、中国香港也在推出多轮调控政策打压房价。

对于新国五条政策的质疑,主要原因在于该政策可能进一步推高房价。如果房地产市场仍是卖方市场,供给不能及时保证,特别是北京这样核心城区以二手房交易为主的城市,20%的个税政策会使得卖方者惜售,并最终将交易成本转移给购房者,推高新房价格以及租金价格。此外,还可能误伤改善房的刚性需求。

对此担忧,笔者认为并非杞人忧天。然而,新措施的提出也为过热的房地产市场提供了一枚镇定剂,对打压非理性购房与投机投资行为都有很好的抑制作用,防止房地产泡沫继续积聚。毕竟早前房价的大幅上涨,也有部分原因是购房者对于政策出尽的预期。

同时,在经历了连续几个月房价的疯狂上涨之后,新一届领导人能在上任伊始,出重手推出严厉的房地产调控政策,彰显了新一届中央政府打击房地产泡沫的决心。毕竟国际上已有太多房地产泡沫破灭经济衰退的案例,如90年代的日本泡沫破灭后进入了“衰退的十年”、美国的次贷危机波及全球金融与经济、西班牙的房价下跌在财政恶化之时触发了金融风暴等案例。因此一旦国内房地产泡沫持续下去,未来中国经济被房地产绑架,后果不堪设想。

因此,笔者认为,此时打响更严厉的调控措施,是新政府打压房地产泡沫,防止投资投机性需求的重要一步,是值得肯定的。但未来要打破房价只涨不跌的神话,仅仅依靠国五条显然不够,也需要通过实施政策组合拳,才能充分发挥房地产调控的作用。笔者认为,更多的措施可以包括以下几个方面:

一是在2013年推出房地产税试点城市至所有一线城市,3套以上住房存量都要纳税。如今国内仅有重庆与上海两个房地产税试点,据统计,去年上海征收的房产税仅为24.6亿元,不足当年土地出让金的3%。重庆一年的房地产税额也仅有一亿元,更是杯水车薪。因此,考虑未来房产税扩容,增加多套房产的持有成本,有助于减少房屋空置率,为二手市场增加供给,平抑房价上涨。

二是引导和鼓励开发商建中小户型住宅,满足刚性需求。比如,提供土地用以住宅用地的开发;对中小户型住宅项目建设放开贷款。同时,严格落实征收土地增值税,以提高开发商囤地的成本,将更多的土地利用起来,提供新房供给。

三是加大保障房建设,且确保公平分配。对于中国来讲,房地产调控政策仍需要双轨统筹,尽量对保障性住房建设给予政策支持,并确保公平分配,便有助于解决低收入群体的住房问题。

四是打击行政腐败,早日实现财产公开。有报道称,在不久前中纪委向中央通报“反腐败斗争工作的新动向”时提到,去年11月中旬以来,大陆45个大中城市出现一股抛售豪华住宅、别墅等新动向,且状况空前,部分业主为国家公职人员和国有企业高层。这说明,腐败也是导致房产向权贵阶层聚集的重要因素。继续加大腐败整治力度,对房地产投机行为同样有积极的遏制作用。

五是从中期来看,促进城镇化,平衡各地教育、卫生、文化、就业等资源的公平分配,尤其是鼓励中小城市发展,防止资源过度向一线城市倾斜,缩小二三线城市与一线城市的差距等,也对降温一线城市房价具有重要意义。

总之,笔者认为,要想打压投资投机性需求,打破房价过快增长的迷局,需要多项政策协调配合。也只有这样,才能防止经济被房地产绑架,促进房地产行业与中国经济的健康发展。仅就这一意义来讲,“新国五条”只是打响了新一届决策层打压房地产泡沫的“第一枪”。从其雷厉风行的手段来看,更多的措施很快会推出。

(作者系瑞穗证劵亚洲公司董事总经理、首席经济学家)

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