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别上“投资美国房市说”的贼船

近几天,一则消息在网上疯传:根据中国社会科学院2013年《投资蓝皮书》,目前投资中国楼市不如去美国买房。令人费解的是,投资是一个很广的话题,为什么强调比美国房市?此外,对美国楼市的报道也过分乐观态度,这点让人担心。

美国的房市近30年来波动很大,去那里购房,除了要关注适宜居住的条件外,还必须要考虑风险因素。买房投资者更应该如此。

首先,美国当前的楼市不像报道中描绘的那样好。2008年美国爆发次贷金融危机,房市下跌;之后政府一直在干预市场。目前30年房贷利率已降至3.5%左右;联邦住房和房屋融资机构还在为低利率的房贷提供担保;美联储又在持续量化宽松的货币政策;这些因素都会支撑楼市的上扬。有人也许会说,根据斯坦福20城市的房市指数,在过去1年中(截至2013年1月)美国楼价平均上升了8.1%。但是不少专家却认为,这可能是因为此前的价格基数太低。次贷危机发生后,美国房价大幅度下跌;许多屋主放弃房产,他们的房屋成了法拍屋(依法强制性拍卖的房屋),其售价非常低。目前的楼价仍处于恢复阶段。

随着经济形势的变化,美国政府也会改变当前扩张型经济的政策。譬如,适当时候它会停止量化宽松的货币政策;也可能提高长期国债的利率,房贷利率也会随之提高;这些都会对房屋价格产生下跌压力。美国公认的房市权威,斯坦福大学金融学教授罗贝特·喜乐(Robert Shiller)认为,美国的房市目前可能出现拐点,今后一两年内会有所上升,但也不排除有下跌的可能性。但中长期的市场走势根本不好说。

其次,谈论美国房市就像谈论中国的蔬菜价格走势一样空泛。因为它具有很强的区域性;在同一时间内,不同地域或城市的房价会背道而驰;甚至在同一城市内,不同区块的房价走势也常有差异;在房屋产品中,一间套的家庭用房和多间套楼房的走俏程度也因时因地而异。通常,美国民众购房的态度是,居住5年以内的,买不如租,超过5年的,租不如买;在购房时,更要仔细观察周围的居民构成、治安和环境状况,以及中小学的质量等;因为这些不仅影响居住的适宜程度,而且会影响今后卖房时的价格。房地产投资商通常也会考虑同样的因素。

再次,美国买房要考虑空置成本。中国目前没有征收房地产税,物业管理费微乎其微。房屋的空置正本可忽略不计。美国则不同,购置房产通常要交纳上述税费。以纽约市的曼哈顿为例,一套普通的两居室房间每月的地税和物业管理费都在1000美元以上。折合年值约在6-7万元人民币之间。此外,其它投资工具的变现能力很强,如投资股票只用点击鼠标,顷刻间脱手;而投资房地产却不同,出售房屋需要时间,目前平均要等待6个月以上。

最后,中国投资人在美购房,无法享受低利贷款优惠,却要付出低利率支撑下的高房价。通常,也不容易找到可信赖的经纪人,去把握好有利的交易时机。因此,同当地的购房者相比,他们要承受更大的风险。

目前,中国的调控错失,给楼市带来不确定因素;但美国的房地产市场也不是避风港。鼓励中国人去那里买房,一定要有持之有据,分析全面。中国不少人致富心切,言者无意,听者有心。果真有人按图索骥,很可能是冲出激流,又跳进险滩。这样的人多起来,也会在某种程度上会动摇中国楼市。此事看来重要,所以本文要给这一被炒热的话题泼一瓢冷水。(作者是旅美评论人士)

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