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不动产条例,动了谁

赵秀池,首都经济贸易大学教授

伴随着《不动产登记暂行条例》的出台,不动产登记对房地产市场的影响又成为热点话题。有人认为,不动产登记条例的实施,会逼出房叔、房姐,使以人查房落到实处;也有人认为会因此而导致房价应声而落;还有人认为,为房产税征收打下了基础。那么,不动产登记条例的实施到底会有什么作用呢?到底会触动谁的利益呢?

笔者认为,《不动产登记暂行条例》的实施,主要作用在于保护产权,完善市场经济的基本制度,使宏观调控更有的放矢,对房价不会造成直接影响,也不应因此而征收房产税。

首先,《不动产登记暂行条例》实施的主要目的,在于保护产权。正如《条例》第一条指出的:条例颁布的目的在于“整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益”。通过不动产的统一登记,使原来分散登记的各类不动产进行整合、联网,目的在于保护不动产权利人的合法权益,提高政府管理效率和管理水平,方便群众。

其次,《不动产登记暂行条例》的实施,不会直接影响房地产的供求关系,更不会令房价应声而落。房价是由供求关系决定的,不动产统一登记的实施,是否对房价造成影响,取决于该制度是否对房地产供求关系造成影响。如果有影响,则影响房价;否则,则不会对房价造成什么影响。即使不动产统一登记的实施,会对一些贪腐起到一定威慑作用,会逼出一些“房叔”、“房姐”的住房,但数量还是比较少的,不会对市场形成较大的冲击。各城市的房价走势最终还是取决于其供求关系。

再次,《不动产登记暂行条例》的实施,为完善市场经济的基本制度打下了基础,使未来的宏观调控更有理有据。根据经济学原理,市场机制能够起到最优资源配置的作用,但是,要发挥市场机制的作用是有若干条件的。如果这些条件不具备,便会出现市场失灵。要让市场有效发挥配置资源的作用,产权明确、完全信息是最重要的市场条件。而不动产统一登记制度实施的作用也就在于此。通过不动产登记明确产权的同时,使我们摸清了家底,全面掌握了全国不动产的存量信息,为制定科学的房地产调控政策打下了坚实基础。

最后,《不动产登记暂行条例》的实施,不应成为征收房产税的理由。不动产统一登记确实为征收房产税打下了基础,但是,不能因此就征收房产税。房产税是否征收,要看我们房地产税收体系改革的情况。有人认为,房产税可以取代限购手段,成为抑制房价上涨的重要手段。笔者认为,房产税既不能代替限购手段,也不能抑制房价上涨。在卖方市场中,反而会成为房价上涨的推手。从重庆与上海的两个房产税试点城市来看,房产税的征收,并没有改变其房价上涨趋势。国外也没有因为征收房产税而使房价下降的先例。原因在于,在住房供不应求状态下,房产税是可以转嫁给购房者的,征收房产税反而会推高房价。因此,房产税不一定能限制投机与投资。因为只要房价的升幅高于房产税,则把住房作为投资品便会有利可图,人们就不会放弃通过投资住房获利的机会。除非房产税的税率等于或高于房价的升幅,而制定这样精准的税率难度是相当大的。相反,在楼市低迷中,征收房产税,对市场无异于釜底抽薪,不利于楼市的稳定。

根据十八届三中全会的精神,要“加快房地产税立法并适时推进改革”。不容否定,合理的税收制度安排是房地产长效调控机制的一部分,也确实能够起到增加财政收入,调节财富差距,有效调节人们的市场经济行为的作用。但《不动产登记暂行条例》的实施,不应成为征收房产税的理由,是否征收房产税还要取决于我们未来的房地产税收体系的整体设计情况。

希望伴随着《不动产暂行条例》的出台,以及明年3月1日该条例的实施,不动产统一登记会发挥它应有的作用,使我国的房地产市场法制建设与市场环境越来越完善,房地产市场也越来越平稳健康发展。

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