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楼市新政宽严相济,限购和去库存一个都不能少

赵秀池 北京市房地产法学会副会长兼秘书长首都经济贸易大学

去年中央经济工作会议指出,今年的主要任务是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。其中化解房地产库存成为五大任务之一。新年伊始,房地产调控政策便针对去库存密集出台。2月2日,央行与银监会发文称,非限购城市首套房首付比例可下调至20%,二套房首付比例由40%降至30%;2月6日,国务院发布的《推进新型城镇化建设的若干意见》,提出除超大、特大城市外,其他城市不得采取购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制;2月17日,央行联合住建部、财政部发文,上调住房公积金账户存款利率至1年期定存利率;2月19日,财政部调整商品房交易环节契税和营业税的优惠政策,对个人购买家庭唯一住房,90平米以下按1%征收契税;90平米以上的,首套按1.5%征收,二套按2%征收。个人将购买2 年以上的住房对外销售的,免征营业税。北上广深则单独对待,仅适用首套房契税政策。那么,这些房产新政密集出台能否做到去库存又能控制房价暴涨呢?笔者认为这些政策的效果值得期待。

首先,这些政策的出台为低迷的楼市不断注入了活力,增强了人们的信心,改变了人们的预期。预期是影响市场供求关系的一个重要因素,预期往往有助涨助跌的作用。政府不断出台救市的政策,会改变人们的预期,使人们对未来房产市场的走势有良好的预期,因此,会使一部分潜在需求变成有效需求,增加市场的需求,使市场回暖。

其次,这些政策确实是想百姓所想,迎合了首套房的刚性与二套房的改善性需求的需要。首套房与二套房首付比例下调,降低了购房的门槛,使刚性和改善性的购房者购房成为可能;住房公积金存款利率上调,使住房公积金缴存者收入增加,提高了其购房能力;契税优惠,降低了购房者成本,促进了新房与旧房的交易;2年以上的住房出售,免征营业税,活跃了二手房市场,使更多的人以旧房换新房、小房换大房成为可能;二手房市场的活跃,又促进了新房市场的活跃。

再次,这些政策既有财政政策,也有货币政策,采取“双松政策”搭配,使楼市回暖成为必然。根据经济学原理,宏观调控就是逆经济形势而采取相反的政策。在楼市低迷、库存量较大时,采取拉动需求的财税政策和信贷政策,能够很好的起到刺激需求的作用,增加住房的销售。

最后,这些政策分类施策,宽严相济,对不同城市、不同住房需求采取不同的政策,有保有压。既对刚需和改善性需求、非限购城市给出了宽松的政策,进行了照顾,也对限购城市给出了较为从严的政策,促进房产市场的平稳健康发展的效果是值得期待的。

2014年以来,我国的住房市场在不同城市间分化严重,一线城市住房仍然供不应求,房价不断攀升,不存在去化的压力。根据克尔瑞的数据,截至2016年1月,上海商品住宅消化周期已降至3.7个月,广州为7.5个月,深圳为8.7个月,北京为9.2个月;而三、四线城市供过于求,去化压力较大,甚至有将土地退还政府的行为。

根据国家统计局70个大中城市的数据,去年12月份,新建商品住宅价格下降的城市有49个,上涨的城市有21个。同比价格变动中,最高涨幅为一线城市深圳,涨幅为47.5%;最低降幅为三线城市丹东,降幅为5.3%。二手房住宅也同样分化严重,价格下降的城市有34个,上涨的城市有35个,持平的城市有1个。去年12月份,同比价格变动中,最高涨幅为一线城市深圳,涨幅为42.6%,最低降幅为三线城市锦州,降幅为8.6%。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市,三线城市房价同比平均仍在下降。因此,对非限购的二、三、四线城市采取较宽松的政策,对于一线城市仍然采取限购,并采取较为严格的房产政策是符合各地实际的。既防止了一线城市需求过旺导致房价上涨过快,又拉动了三四线城市的住房需求,使楼市不断回暖。分城施策的密集的房产政策的效果是值得期待的。

房地产是国民经济的晴雨表,在我国经济由高速增长转为中高速增长的新常态下,房地产市场也必然要经过一个痛苦的转换过程。未来的房地产调控政策还要根据不同城市的市场状况,因地制宜的打出组合拳,进一步采取差异化政策。对于人口吸引力比较强,交通拥堵、环境污染等“大城市病”较为突出的一线城市,仍然要通过限购、限贷等房产政策来调控人口与房产市场;对于没有人口吸引力的三四线城市,则要想办法导入产业,吸引就业人口与居住人口入驻,使去库存落到实处。

房地产是城市居民生产生活的重要载体,房地产平稳健康发展要跳出楼市看楼市,要站在产城一体、职住均衡角度,去规划、设计、提供多元化房产,满足城镇居民的生产生活需要。盖有人住的房子,则房产市场的发展便无后顾之忧。

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