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深圳”二次房改”将对房地产市场产生哪些影响

谭浩俊 中国网时事评论员

深圳又一次当起了“第一个吃螃蟹”的先锋,在深圳推行“第二次房改”。而从“第二次房改”的政策来看,业内人士普遍认为,很多方面具有震撼性和颠覆性,极有可能成为下一步楼市长效管理的新样本。

按照深圳市6月5日发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,至少在这样几个方面是有非常大突破的,甚至可以说是颠覆性的。

首先,在全国率先提出了2035年住房规划。意见指出,从2018年至2035年,深圳将提供170万套住房。其中,人才房、公租房、安居房和商品房的比例分别为2:2:2:4。这方面最大的亮点是,商品房的比例将从现在的“一统天下”下降到40%左右。显然,这是极具震撼力的突破。

其二,在土地的供应上,打破了过去由政府垄断的格局,转变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造腾地等多渠道供应的方式。特别是企事业单位自有用地,可以用于建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。不仅对于盘活存量土地将发挥重要作用,对土地供应市场的丰富多彩也创造了良好的条件。

第三,住房供应体系发生了根本性的变化,以开发商为主导供应商品房的格局完全被打破,继而转变为由开发商、住房租赁经营机构、政府、人才住房专营机构、社区、企事业单位等共同协调供应的新体系,推动住房市场多元化格局的形成。

此外,在资金筹集、住房补贴、购房贷款贴息等方面,也有许多新举措、新动作。所以,说深圳的“第二次房改”具有震撼性和颠覆性,一点也不为过。

众所周知,深圳是我国改革开放的前沿阵地,1988年就率先在全国推行了住房市场化改革。正是深圳成为了“第一个吃螃蟹”的地区,才有了今天房地产市场的市场化格局。但是,由于此后在对房地产市场管理方面没有能够完全到位,并在政策的制定方面出现了一些漏洞。因此,房地产市场也出现了一些不该出现的问题。特别是地价和房价的过快上涨,已经对经济社会发展和居民生活带来了不利影响。如资本撤离制造业、多数居民买不起房、开发企业负债沉重、居民个人负债大幅增加等。也正是因为在这样的大背景下,深圳又在全国率先启动了“第二次房改”,并再次出台了具有震撼性和颠覆性的政策,在全国各大城市中又超前了一步。

为什么说深圳的“第二次房改”又超前了一步呢?理由很简单,那就是在全国其他城市都还在采用限购、限售、限贷等手段,对房价进行调控的情况下,深圳则把目光投向了房地产市场的长效管理,着力构建房地产市场长效管理机制上。因为,按照近年来各地在房地产市场调控过程中积累起来的经验以及需要吸取的教训,如果能把土地供应方式、住房供应结构、住房保障体系等方面的问题解决好,能够更加明确地确保“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持房子的居住属性。那么,房价就会逐步进入平稳轨道。炒房和过度投资行为,就会在新的住房体系和架构下,自动减少甚至消失。

事实也是,当一座城市的住房,能够形成人才房、公租房、安居房和商品房2:2:2:4的比例,把商品房的比例大大压缩,炒作和过度投资的空间就会越来越少。即便商品房价格高些,也不会影响整个市场的格局,不会给普通居民的住房问题带来压力。反过来,商品房价格的提升,只要政府用好土地出让收入,把更多的土地出让收入用于公租房、安居房等方面的建设,还能起到缩小贫富差距的作用。而允许企事业单位把闲置土地拿出来建设公租房和安居房,还能有效提高土地的使用效率,减轻土地供应的压力。

值得商榷的是,把人才房也纳入保障房体系范围,是否合适,需要评估。因为,一旦存在这个问题,就不可避免地会出现一定漏洞,会被企业或个人利用。人才,也极有可能成为极少数人牟取利益的借口甚至工具。所以,如何在此项政策的完善方面多做考虑,是一个需要认真研究的问题。

但是,不管怎么说,深圳的“第二次房改”都是对房地产长效管理的积极探索和尝试,是建立房地产市场长效管理机制的重要手段。如果全国其他地方也能认真探索,那么,房地产市场的长效管理机制将逐步形成,房地产市场也将逐步从调控转向管理、从行政转向市场、从被动转向主动,房价则步入平稳有序的发展轨道。房价可以适度上涨,但一定要与经济发展和居民收入水平的增长相适应,与居民的购买能力相协调。(责任编辑 王鑫)

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