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“停批100平米以下商品房”的局限性

盘和林 中国财政科学研究院应用经济学博士后

近日,海南省印发《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》,决定停止批准套型建筑面积在100平米以下(含100平米)的商品住宅建设。这引发不小争议。10月2日,海南省住建厅回应称,该政策并非“一刀切”,对本地居民可定向供应多种套型面积的住宅。

针对质疑及时回应,是好事。从当地回应可以看出,此举主要指向是“候鸟型”炒房客,而非本地刚需一族——大量小户型商品住宅投用,确实会被过多岛外炒房客盯上。以海南旅游大省的地位看,打击“候鸟型”炒房客势必成为楼市调控的重点。所以其初衷颇具善意。

但从最终结果看,这很可能事实上造成了对当地刚需族的误伤。虽然当地回应不是“一刀切”,强调了“保障性住房及面对本地居民销售的自主型商品住房、共有产权”不属于“一刀切”的范围,但“切”走哪个部分,恐怕未必是政策设计者能轻易框定的。

按照当前的定义,这三种住房均带有较强的保障性质,并非每个人都能享受或申请。到头来,大多数通过市场途径而非保障渠道购买100平方米以下住房的普通刚需家庭,极易被“切”掉。

或许当地会将“自住型商品住房”的定义进行拓展,在住建部明确的“自住型商品住房”概念基础上做延伸,比如将自住型与投资型住房对应起来。但即便如此,这也会增加政策切换成本,还会照样让当地购房者被“误伤”。

因为“停批100平以下商品房”传导到住房价格上,可能出现当地住建部门设想相反的局面,如价格上涨,本地市场需求和候鸟型住房需求都更旺。在“海南省实行开发规模总量调控的情况下”,住房供应减少后,根据价格原理,这必然带来价格上涨。更何况,供给稀缺性所导致的价格上涨还会导致需求增长。

当地想“降低入住人群规模,缓解基础设施和公共服务设施压力”,本挺合乎情理。但提高单套住房面积与控制人群规模,并不是个简单的算术题。

不同于计划经济时期可以完全由政府“算数”,在市场经济条件下,往往是由价格“指挥”的。新政策给“候鸟型”炒房客发出了“稀缺性增加”的信号,到头来,他们也会将“炒”的对象对准百平以上的房子,其价格承受力往往也比刚需族更强。

“减少供给——加剧供需失衡——引发价格上涨”,这是价格铁律,更是市场经济规律。一旦价格上涨预期形成,挡住本地刚需族的可能就会大于挡住炒房客。

从规制经济学角度看,对于市场型的管制,当以市场化手段为首选。而市场化手段最重要的,就是从改善供需关系着手,而不是客观上加重市场供需失衡。

所以建议当地可对“打开方式”欠妥的“停批100平以下商品房”做法调整,回到改善供需关系的思路上,避免不必要的误伤和副作用。

http://opinion.china.com.cn/opinion_74_172274.html

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