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不动产统一登记不会令房价应声而落

赵秀池 首都经济贸易大学教授

3月1日《不动产登记暂行条例》开始实施,新的《不动产登记簿》、《不动产权证书》及《不动产登记证明》开始启用。从不动产统一登记推出时间表,到不动产登记条例暂缓出台,一直到条例颁布并实施,不动产统一登记一直牵动着人们的神经,成为百姓关注的热点话题。有人认为不动产统一登记会压低房价,有人把它看成“反腐利器”,有人觉得它是征收房地产税的前兆。那么,不动产统一登记的实施,对百姓的生活会产生哪些直接影响呢?

首先,不动产统一登记确实方便了群众,为百姓提供了登记不动产的便利。不动产统一登记把原来分属不同部门的“集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权及法律规定需要登记的其他不动产权利”,都归属到一个不动产登记部门,建立了统一的不动产登记平台,为百姓提供了一条龙服务,减少了办证环节,大大节省了百姓办理不动产证书的时间和成本,提高了登记效率。

其次,不动产统一登记更能有效的保护产权人的利益。新的《不动产登记簿》记载了不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况,不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况,以及涉及不动产权利限制、提示的事项和其他相关事项。比分散登记载明的信息覆盖面更广泛,登记的信息更加完善;由统一的不动产登记部门进行登记、信息联网,也避免了分散登记方式导致的各种不动产权利的重叠、漏登现象,使不动产的权属界线更加清晰,提高了登记的准确性和权威性,减少了权属纠纷;也使百姓更容易进行产权的查询,更能使产权人的利益得到有效保护。

再次,不动产统一登记对百姓买卖住房以及房价没有什么直接影响。新的不动产统一登记实施,不会影响原来房产证的效率。原来的房产证只要不进行交易、不发生变更,仍然有效。旧证是否换发新证,新房交易是否办理登记,都是完全取决于当事人自己的意愿。

房价是由供求关系决定的。供不应求房价上涨,供过于求房价下降。去年以来各地房地产市场分化严重,各地房价的变化仍然取决于各地的供求关系。

百姓是否要买房,主要取决于自己的需求。当然,无论是自住的需求,还是投资的需要,房价都是买房时需要考虑的一个重要因素。尽管有人认为,不动产统一登记会减少一些人的投资行为,但笔者认为,数量还是比较少的,不动产统一登记不会对市场形成较大的冲击,更不会令房价应声而落。

第四,个人的不动产状况依然属于个人隐私范畴。《不动产登记暂行条例》虽然规定了登记信息共享条文,指出,“各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”,“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享”,“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”,但并不意味着任何人都可以对某个人的不动产进行查询,只有权利人、利害关系人才可以依法查询、复制不动产登记资料。百姓的不动产财产状况仍然属于隐私范畴。

由此,不动产统一登记未必像有些人期望的那样,成为反腐利器。通过查询某人拥有的房产数量确实可以暴露出一些贪腐问题,但是反腐不仅仅只是查寻房产这样简单的问题,而是涉及更复杂的深层次问题。尤其在我国的信用体系不完备、个人各方面的信息没有联网的情况下,恐怕“以人查房”、“以房反腐”很难落到实处。

第五,不动产统一登记与征收房产税没有直接对应关系。通过不动产统一登记,在明确产权状况的同时,使我们摸清了房产的家底,全面掌握了全国不动产的信息,为科学决策打下了坚实基础,避免了决策的盲目性;也为征收房产税打下了基础。但不动产统一登记与征收房产税没有直接的对应关系,是否征收房产税从来就不是一个技术问题,而是取决于我们未来的房地产税收体系的整体设计情况。由于房产税可以转嫁,税收本身对市场就有助涨助跌的作用,在楼市繁荣时,重庆与上海的房产税没有起到调控房价的作用;在楼市低迷时,征收房产税反而会使楼市更加低迷。因此,是否征收房产税,怎么征收,还要慎之又慎、从长计议。

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