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万达资产"买买买",孙宏斌会再被"资金链"绊倒吗

盘和林 财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后

三天前,整个房地产界最擅长“买买买”的两位行业大佬,聚在一起完成了一桩大交易。7月11日,融创中国上市公司公告发出,将以631.7亿元收购大连万达商业旗下13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益。

这是近几年来房地产并购案中金额最高的大交易。加上此次并购双方都是近期财经头条上的当红明星——万达王健林身上“首富”、“小目标1个亿”、“迪士尼”等娱乐化标签太多;融创孙宏斌也毫不逊色,乐视、联想地产板块、链家......就像买个奢饰品包包似的,1年半时间出手近1500亿;想不火都难。

从双方官方渠道披露的信息甚少,公告不过几百字;最主要当事人王健林、孙宏斌也是惜字如金。吃瓜群众只能靠“猜猜猜”来围观对这场“不寻常”交易。

最初的焦点在“男一号”王健林身上。从表面上来看,631.7亿是一个非常大的数字,不过仔细一算账,几乎是一个“白菜价”。更离奇的是,万达还借了296亿给融创来“买自己”。同时,舆论还捎带“娱乐”一下王健林,特别是“无锡万达城的目标就是让上海迪士尼20年盈不了利”......余音缠绕,但王首富却已转身离去,而上海迪士尼第一年也已盈利。

随着更多的细节被不断披露出来,王健林“大甩卖”无非是几个方面综合因素的结果:其一,王健林给出的唯一正式说法是,为了“压缩债务”并适应“轻房地产资产”的经营模式。虽然万达官方资产负债率并不高,但海外并购调查造成的公司资金压力。其二,万达为A股上市铺路,据说是为了满足列为“非房地产企业”的监管需要。其三,可能与万达收购乐视互联网信息技术公司股权的猜测有关。笔者也猜想,万达与融创或许还有更多企业战略的“抽屉协议”没有披露。

没有悬念的剧情是吸引不了眼球的,现在焦点转移到“男二号”孙宏斌和融创,因为孙宏斌也是一个“充满故事”的商业传奇男人。万达70%多负债率要“去杠杆”,融创在去年年底高达121%的负债率,还加上乐视和万达文旅项目这两个“包袱”?据不完全统计显示,2016年至今,融创中国对外发起的收购案近20个,总金额超过1450亿元。

7月12日,国际著名评价机构开始“跟风”。惠誉把融创中国评级下调至BB-,把评级列入负面观察名单;标普将融创中国“B+”长期企业信贷评级及“cnBB-”长期大中华区评级列入负面观察名单中。几乎同一时间,7月12日,媒体从上交所网站获悉,融创中国的下属子公司融创房地产集团有限公司计划发行的100亿元私募债已经终止发行。

发债终止,评级下调,融创“怕了吗”?孙宏斌上次“顺驰中国”因为“资金链”断链出局,会不会在同一块石头上绊倒两次?这种担心并非空穴来风,据公开资料,截至2016年年底,融创中国总负债2577.72亿,净负债率121.5%,借贷总额1128.44亿元。目前,融创的净债务达近4倍公司股权价值!

不过,笔者认为这种担心是多余的。国际评级机构对公司的实际影响和一般理解不同,昨天融创评级调低后,股价反而大涨近2个点,包括并购公告当天,融创股价大涨超13%,“春江水暖鸭先知”,资本市场的风险嗅觉是最灵敏的。2016年,深圳新会展中心总建筑面积154.33万平方米的地块拍出价格是310亿,还不包括代建的91万平方米会展中心和10万平方米人才公寓的成本。

有研究称,13个文旅项目总计可售资源约7700亿元,其中约有6600亿元仍未出售。其中不乏广州这样一线城市资源。76家酒店当中,3家位于一线城市,26家位于二线城市,及47家位于三线城市,酒店每平方米平均成本约为1.03万元。银行给的是基准利率,这也说明资产包较为优质。

房地产公司的财务风险主要来源是“流动性”,而不是负债的绝对数。孙宏斌貌似激进,其实还是很稳健的,例如乐视早已做好了风险切割。从融创公开的财务指标来看,2016年底,融创的净负债率为121.5%,同期,其现金及现金等价物余额为698.12亿,对即期借贷余额的覆盖倍数达2.1倍,因此其并未面临任何实质的财务风险,短期偿债能力较强。截止2016年底,融创的流动比率、速动比率分别为1.50、0.72,整体保持着较好的财务稳健性。

融创的营销能力极强,意味着现金流较强。融创今年1-6月合同销售额1118.4亿元,6月合同销售额285亿元创单月销售新高。今年有望超3000亿。要知道,这是在调控政策极度严厉的情况下取得的,这足以说明融创这只“地产恐龙”不会饿死在“地产冬天”。

窃以为,大额交易“买的卖的都精”,甚至可以说,融创即便出现“资金链”问题也绝不是因为此次并购造成的。

http://opinion.china.com.cn/opinion_81_168181.html

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