当前位置:

房产税和反暴利,哪个才是抑制房价的利器

长期以来,财政部的研究机构和一些学者一直研究在全国推广房产税,其中,一个重要的理由就是认为房产税可以对房价过快上涨起到抑制作用。今年1月28日,上海重庆正式推出房产税试点,到今天已经运行满三个月。在房产税及一系列调控措施影响下,上海、重庆两个城市的楼市成交量低迷,特别是高档楼盘受到冲击较大,但目前这些城市的房价仍然坚挺,并未出现明显下跌,甚至还有微涨。在一些存在征收房产税预期的城市,房租的价格还有较大幅度的上升。房产税对于楼市调控并未产生立竿见影的效果。其实出现这样的结果并不奇怪:房产税并不是一个抑制房价的有效手段。除非对房产征收超高的“剥夺性”税率,否则,试图用正常合理的房产税抑制房价上涨,不是有些天真就是有些误导视听。

简单地看,房产税的征收可能会在短期减少住房的投资或投机行为,抑制住房投资,进而使房产价格水平下降。但是,这个过程是建立在如下前提假设基础上的:

第一,住房价格水平继续上涨的幅度不会超过房产税的水平;

第二,房产税负担在交易过程中无法转嫁给交易对手;

第三,房产税无法转嫁给房屋的租赁者;

第四,房价对购房需求有很高的并且对称的敏感度(或弹性)。

如果这几个条件不能全部满足,用房产税抑制房价不会实现。

首先,当人们预期在一定时间内住房价格上涨的程度将超过累计的房产税支出时,购买住房仍是一个有利可图的投资。在许多地方政府只承诺将房价控制在地方GDP增长水平以内时,房价上涨的预期依然存在甚至强化,在这种情况下房产税只不过加大了投资的成本,房价仍然无法下调。

第二,任何税收负担都可以由处于市场强势地位的名义纳税人转嫁给交易对手,房产税也是一样。以买卖住房获利为目的的投资者,在市场上没有低价可替代的住房供给存在的情况下,其对购买住房用于居住的人来讲,处于强势地位,许多纳税支出可以转嫁,这可能反而使得房价上涨。同样,以获得租金收益为目的的投资者,也可以将房产税的租金转嫁,加大住宅的居住成本。

第三,在中国,由于房地产市场不是一个接近充分竞争的市场,市场更多具有垄断竞争的特性,因此,住房需求增加时,价格弹性敏感,价格上升较快,而当需求减少时,地产商仍可以依靠以往的超额利润或更高成本资金支持其运营,因此,当住房需求出现短期下降时,住房价格水平并不会下降。在国内住房市场上可以看到,需求下降、交易清淡,但住房销售价格并不下调,房价甚至微升的现象。这说明中国“住房需求的价格弹性”是非对称的。

通过上面的分析可以看出,在中国通过征收房产税抑制房价的条件并不存在,这自然也使我们无法看到试点城市在开征房产税后房价下降的情形。有观点可能认为房产税在长期可能有抑制房价的作用。对于这个问题,在中国,仍需要继续观察,但是,美国、英国、日本等征收房产税的国家的教训似乎已经给出了答案:房产税和控制房价没有关系,征收房产税同样也会在长期产生房价飙升和地产泡沫。

近年来,出台的控制房价的政策基本可以分为两类,一类是控制需求的政策,如住宅限购政策、房产税试点政策、房贷利率调整政策、提高按揭比率政策,这些政策都没有从根本上起到抑制房价的政策。另一类政策是供给管理政策,这些政策包括有:调整土地供给政策、加大限价房和廉租房供给的政策。从目前情况看,抑制房价不合理上涨仍需要加强已有的供给管理的政策,并有必要出台新的供给管理政策。

目前的供给管理政策中,廉租房和限价房一定程度上能够降低特定地方的平均房价水平,但是这样的供给政策可以惠及的家庭数量比率仍较小(低于15%),并且如果由政府主导开发,可能会出现地方财政不可持续的问题。有些地方政府为了解决廉租房和限价房资金问题,在出让土地时要求地产商联带建设廉租房等,但这会造成一般商品房市场的扭曲,还可能推高一般商品房房价。因此,仅以目前的需求管理和供给管理政策,仍看不到长久解决住房房价问题的解决方案。

新的住宅供给管理政策应很简单:由政府主导全面对住宅一级市场的出售价格进行管制。由于中国土地资源稀缺,房地产开发具有天然的垄断竞争的特点,房地产市场不应实行完全的市场化,完全市场化的结果将不可避免地产生房价持续飙升和地产泡沫的形成,也会因为地产泡沫形成而危害整个中国经济的健康运行。全面实施一级房产市场市场价格管制就是取消地产开发中的暴利,以地价(或“楼板价”)加“建安成本”的成本加成加合理开发管理和利润率(如8%等)的原则确定新建住房出售的价格。在这个原则基础上,房地产建设规模不会减少,居民可以享受持续稳定的房价水平,也不会因为地产泡沫产生流动性过多问题。在目前的游戏规则下,呼吁地产商的社会责任,不能使他们产生更多的“道德血液”,面对资本的本性,呼吁是没有用处的,改变规则和制度才是正道。将住房需求管理政策和新的供给管理政策结合,才能从根本上解决中国的房地产问题。近日看到发改委提出限制房地产开发“暴利”,似乎新的供给管理的政策正在酝酿。这值得期待。

(作者系清华大学经济管理学院副教授)

http://opinion.china.com.cn/opinion_97_15497.html

本站原创,如有转载,请注明来源观点中国,否则将追究法律责任!

相关事件

  • 房产税试点满三月
  • 房产税试点满三月
  • 2011年1月28日,上海、重庆正式推出房产税试点,到4月28日已经运行满三个月。在房产税及一系列调控措施影响下,上海、重庆两个城市的楼市成交量低迷,特别是高档楼盘受到冲击较大,但目前这些城市的房价仍然坚挺,并未出现明显下跌,甚至还有微涨。在一些存在征收房产税预期的城市,房租的价格还有较大幅度的上升。

热门事件标签