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房价调而难控还需配套改革

国五条”出台已有月余,各地的“细则”也已先后亮相;但在一轮对征税的舆论纷扰之后,房价走势依然扑朔迷离。前天,在博鳌论坛,就有地产大佬预言:今年的房价仍然是稳中有升。

从各地的“细则”最“细”只有几十字百多字来看,“国五条”中个人所得税“严格按转让所得的20%计征”有可能“重拳”变成“空拳”——自上而下的调控被“上有政策,下有对策”化解于无形。自2009年12月起新一轮房地产调控至今,调控政策曾有多次升级:从2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”,到2011年1月的新“国八条”和今年2月的新“国五条”。堪称“史上最严厉的调控政策”陆续出台后,房价涨势确实有所收敛;过一段时间,地方的、民间的各种规避调控手法也陆续浮现;随之又是一次“更严厉”的调控……

在博鳌,住建部政策研究中心主任秦虹讲了一番大实话:房地产调控只能解决有限的问题……调控政策只能有限地对市场进行管理,房地产后面的问题不是房地产政策能够解决的。

所谓“后面的问题”,其实就是体制问题。财税、金融等体制有问题,调控就难免“重拳”变成“空拳”。由于地方政府垄断土地市场,在房价急升暴涨之时,自上而下的行政命令确实起到一定抑制效果;但行政手段作用于市场运行,必有力竭之时。更何况,地价涨房价升,地方财政才能水涨船高——如此激励不相容的体制,调控难免左支右绌,呈“边际效用递减”之势。

如此激励不相容,还不仅限于土地制度。正如长江商学院副院长王一江所说:一方面土地政策、财政政策以及税收政策,各种政策在推高房价,另一方面在宏观上有关购买力的政策、货币的发行和通货膨胀在拉高房价,一手在推高,一手在拉高,真要高的时候,一手按下来:不准高……他还点出房地产需求旺盛的关键所在:“在一个长期通货膨胀环境中,不买房实在没有东西可以买。”

这就涉及金融体制的一系列问题:货币发行是否超出实体经济需要、证券市场是否完善有序、投融资渠道是否合理规范,等等。比如,信贷过度扩张造成流动性泛滥、长期实行负利率都会带来包括房地产在内的资产价格上涨;又比如,债券市场狭小且不活跃、民间融资被限死堵死等等,结果就会“不买房实在没有东西可以买”。

房地产历次调控已经反复证明:仅仅依靠调控,甚至迷信调控,不可能解决房价问题;房价高企,不过是宏观经济运行中的病态之一,唯有从体制机制入手,及早推进土地、财税、金融的配套改革,方可除去房地产泡沫的心头大患。

其实,房价调而难控,也正凸显转变经济增长方式之难。地方政府以土地收益推动城市扩张,以信贷膨胀、政府投资拉动经济高速增长的增长方式,必然带来房价的持续上涨。高企的房价已经证明:这种增长方式不平衡、不协调、不可持续;因此,推进经济体制的配套改革已经不能再迟疑了!

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